2021年中國(guó)工程標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)發(fā)布《T∕CECS 855-2021 城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，正式開(kāi)啟了第四代住宅從概念到項(xiàng)目實(shí)施和政策認(rèn)可的階段，福州作為全國(guó)首批試點(diǎn)城市，于2022年率先推出首個(gè)第四代住宅。2023年，福州更是迎來(lái)了第四代住宅的蓬勃發(fā)展。當(dāng)然，為了支持產(chǎn)品落地，福州市的建設(shè)職能部門(mén)在推動(dòng)“第四代住宅產(chǎn)品”方面，給予了一系列優(yōu)惠政策，涵蓋容積率、建筑密度、綠地率及產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算等多個(gè)方面。這種政策環(huán)境使得項(xiàng)目得以毛坯狀態(tài)驗(yàn)收，并在二次裝修后交付給業(yè)主，滿(mǎn)足了市場(chǎng)的個(gè)性化需求。

第四代住宅何以在福州蓬勃盛行？是否只要政府給政策支持，四代住宅就可化解樓市低谷期的銷(xiāo)售難題？四代住宅是否適用于所有城市？帶著這些疑問(wèn)，我們先從市場(chǎng)端找找原因。

改善細(xì)分市場(chǎng)，第四代住宅有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)份額

1、福州市五區(qū)普通住宅多年保持供小于求，2024年供求比僅為0.87，市場(chǎng)健康。

2、2023年起，140-220平大戶(hù)型成交量明顯增加，改善需求強(qiáng)。 

3、改善戶(hù)型高單價(jià)，180-240方單價(jià)溢價(jià)最高。

4、140-220平戶(hù)型庫(kù)存及去化周期要優(yōu)于其它產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)小。

5、銷(xiāo)售均價(jià)TOP5中，2023年四代項(xiàng)目3個(gè)，2024年四代項(xiàng)目2個(gè)，有溢價(jià)。

6、銷(xiāo)售面積TOP5中，2023年四代項(xiàng)目3個(gè)，2024年四代項(xiàng)目1個(gè)，有流速。

核心地段和強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)下的四代住宅，溢價(jià)更高，流速更快

選取福州不同地段的四代住宅項(xiàng)目作為典型案例進(jìn)行分析。

1、主城核心地段，第四代住宅單方溢價(jià)6-24%，去化速度是普通住宅的3-4倍。

2、主城區(qū)內(nèi)邊緣、有景觀資源優(yōu)勢(shì)的第四代住宅，單方溢價(jià)7-13%左右，去化速度是普通住宅的2-4倍。

3、主城區(qū)外圍，第四代住宅單方溢價(jià)不明顯，但去化速度相對(duì)可保障。

綜上，第四代住宅選址上，應(yīng)優(yōu)選具備城市核心稀缺資源及地段較好的項(xiàng)目，更能發(fā)揮溢價(jià)和去化的水平。

藍(lán)樂(lè)集團(tuán)在嘉興代建的四代住宅項(xiàng)目

藍(lán)樂(lè)集團(tuán)嘉興湘家蕩項(xiàng)目，作為圍繞“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在嘉興全面落地的新作，緊鄰嘉興4A級(jí)湘家蕩旅游度假區(qū)西岸，整體占地80836㎡，容積率1.4-1.9，具備打造立體生態(tài)住宅的先天優(yōu)勢(shì)。

作為嘉興不可多得的秀美風(fēng)光之地，嘉興湘家蕩項(xiàng)目深感幸運(yùn)，依托湘家湖的絕美，我們從頂層設(shè)計(jì)出發(fā)，著重探索建筑空間與自然生態(tài)的相融。在建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐中，充分研討“嘉興立體生態(tài)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范”要求，結(jié)合福州、重慶等成熟四代產(chǎn)品的設(shè)計(jì)手法，以共享平臺(tái)、立體庭院外加室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)等實(shí)現(xiàn)空間由內(nèi)向外的延展，將“院子搬到空中”，最大程度滿(mǎn)足了中國(guó)人骨子里根深蒂固對(duì)住宅“有天有地”的向往，實(shí)現(xiàn)了“戶(hù)戶(hù)有花園，層層有庭院”的功能。

當(dāng)前該項(xiàng)目處于前期規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)和報(bào)批階段，為更好賦能第四代住宅的拓展與定位，公司組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)與集團(tuán)發(fā)展、設(shè)計(jì)、成本、工程、景觀等各專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)進(jìn)行培訓(xùn)和交流，梳理問(wèn)題，總結(jié)研究。

經(jīng)過(guò)探討，我們發(fā)現(xiàn)操盤(pán)第四代住宅項(xiàng)目，首先要認(rèn)真研究政策，特別是最新發(fā)布的規(guī)范文件，吃透新文件精神，以免走彎路；其次，不能盲目照搬照抄類(lèi)似項(xiàng)目，特別是不成熟的案例，要因地制宜；再次，項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)時(shí)，務(wù)必提前考慮好總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和各分期指標(biāo)的平衡性條件限制；最后，結(jié)合嘉興項(xiàng)目的前期經(jīng)驗(yàn)及福州案例的反復(fù)研究，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中：

1、公共共享花園如需要，要把兩棟樓分開(kāi)，核心筒位置做共享花園；電梯廳“背靠背”的設(shè)計(jì)方式讓公共花園更容易分割；

2、小戶(hù)型做四代產(chǎn)品，戶(hù)內(nèi)的尺度感偏小，不如大戶(hù)型的空間感；

3、戶(hù)型設(shè)計(jì)方面首選南北廳，在有極致景觀資源時(shí)選擇邊廳；

4、南向露臺(tái)如果很長(zhǎng)，下一層會(huì)被嚴(yán)重遮擋，所以可以把露臺(tái)做短，上下錯(cuò)層，保障東西向的采光更好；如果在沒(méi)有采光要求的城市，可以選擇南向貫通的露臺(tái)；

5、第四代住宅私密性問(wèn)題可以通過(guò)做復(fù)式的手法解決，不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)層露臺(tái)，但大面積產(chǎn)品更需要大空間，復(fù)式可以局部挑空，兼顧解決對(duì)視和大空間的居住感受；

6、苗木種類(lèi)要與建筑文本一起報(bào)規(guī)，最好選擇長(zhǎng)得慢、喜陰的植物，同時(shí)植物的灌溉增大后期物業(yè)的費(fèi)用。

寫(xiě)在最后

浙江省被譽(yù)為“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)第一強(qiáng)省”，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)總量、人均收入亦或是城市發(fā)展方面都處于全國(guó)前列，同時(shí)擁有杭州、寧波等全國(guó)頂級(jí)城市，客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)力毋庸置疑。浙江省紹興市越城區(qū)是浙江省內(nèi)第一個(gè)出臺(tái)《關(guān)于試點(diǎn)立體生態(tài)建筑的實(shí)施方案（試行）》文件，并從2024年3月2日起施行的城市，湖州、嘉興、義烏等多個(gè)城市也相繼發(fā)布相關(guān)政策文件。第四代住宅被認(rèn)為是“破解銷(xiāo)售難題的有力武器”，雖然目前浙江省第四代住宅的發(fā)展階段相比福州市尚不成熟，然而在政府積極推進(jìn)“好房子”建設(shè)的大背景下，依托浙江省強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、豐富的自然資源和深厚的文化底蘊(yùn)等先天優(yōu)勢(shì)，多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在省內(nèi)先后落地。值得注意的是，不是所有城市、所有的地段、所有項(xiàng)目都適合做第四代住宅，需結(jié)合實(shí)際情況慎重選擇，優(yōu)先選擇具備核心稀缺資源和地段較優(yōu)的項(xiàng)目。

（本文圖示中部分銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞）

本文作者為：藍(lán)城集團(tuán)副總裁、藍(lán)樂(lè)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)、總裁 裘黎明